住宅を民泊にしたい方へ｜開業前に確認しておきたい注意点
「自宅の空き部屋を活用したい」
「相続した空き家を民泊として運営したい」
このように考える方は増えています。
しかし、住宅であればどこでも簡単に民泊を始められるわけではありません。
実際には、建築基準法・消防法・旅館業法など、さまざまな法律の確認が必要になります。
事前の確認を怠ると、申請ができなかったり、消防設備や改修工事に予想以上の費用がかかったりすることもあります。
今回は、住宅を民泊として活用する際に、開業前に確認しておきたいポイントをご紹介します。
Contents
1．まずは「どの制度で営業するか」を決める
民泊には、大きく分けて次の2つの制度があります。
旅館業法（簡易宿所など）
- 年間365日営業できる
- 収益化しやすい
- 建築・消防などの基準が比較的厳しい
- 住居専用地域では営業できない場合がある
住宅宿泊事業法（民泊新法）
- 年間営業日数は180日まで
- 原則として多くの用途地域で営業可能
- 比較的始めやすい
まずは、
「年間を通して営業したいのか」
それとも
「空き家や空き部屋を活用して週末中心で運営したいのか」
を整理し、自分に合った制度を選ぶことが大切です。
2．用途地域による制限を確認する
物件の所在地によっては、旅館業として営業できない場合があります。
例えば、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
などでは、旅館業の営業が認められていません。 また、物件の近くに学校や児童福祉施設がある場合には、追加の手続きが必要になることもあります。 住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合は立地制限が比較的少ないものの、自治体ごとの条例によって営業日や営業方法に制限が設けられていることがあります。 まずは用途地域を確認し、その物件でどの制度が利用できるのかを把握しましょう。
3．建築基準法上の注意点
木造3階建ては要注意
木造3階建ての戸建てを民泊として利用する場合は、特に注意が必要です。
3階部分を宿泊室として使用する場合、火災時の煙の拡散を防ぐために、階段部分を壁や防火ドアで区画する「竪穴区画」が必要になることがあります。
この点は、民泊新法であっても免除されません。
検査済証の有無も重要
旅館業の許可申請では、建物が適法に建築されたことを示す「検査済証」が求められることがあります。
検査済証を紛失している場合や、過去に無許可の増改築を行っている場合には、追加の調査や是正工事が必要になるケースもあります。
4．消防設備の設置が必要になる
民泊として営業する場合、消防法上は宿泊施設として扱われます。
そのため、住宅として使用していた時には不要だった設備が必要になることがあります。
自動火災報知設備
原則として設置が必要です。
延べ面積300㎡未満の場合は、無線式の「特定小規模施設用自動火災報知設備」が認められるケースもあります。
非常用照明・誘導灯
避難経路を確保するために、非常用照明や誘導灯の設置が必要になることがあります。
ただし、建物の規模や構造によっては特例が適用される場合もあります。
防炎物品
宿泊室や共用部分で使用するカーテンやじゅうたんは、防炎性能を備えた製品を使用する必要があります。
5．近隣住民や管理規約の確認
マンションの場合
マンションでは、管理規約によって民泊が禁止されていることがあります。
その場合は営業できません。
禁止されていない場合でも、管理組合への確認や書類提出が必要になることがあります。
近隣住民への周知
福岡市では、申請前に近隣住民へ事業内容を周知する手続きが求められています。
開業後のトラブルを防ぐためにも、丁寧な説明を心掛けたいところです。
6．管理体制も重要なポイント
フロントを設置しない民泊では、適切な管理体制を整える必要があります。
例えば、
- 施設から10分以内に駆け付けられる管理体制
- 宿泊者の本人確認ができる仕組み
- 防犯カメラによる記録
- 録画データの保存
などが求められます。
物件選びの段階から、管理方法についても検討しておくことが大切です。
まとめ｜まずは物件の現状確認から
民泊を始める際は、「この家ならできそう」と自己判断するのではなく、まずは物件の状況を正確に把握することが重要です。
まずは次の3つから始めてみましょう。
- 物件の図面を準備する
- 建築士に建築基準法上の確認を依頼する
- 消防署や保健所へ事前相談を行う
事前確認をしっかり行うことで、後から数百万円規模の工事が必要になるリスクや、申請できないことが判明するリスクを減らすことができます。
