空き家を購入して民泊を始めたい！

近年、空き家や中古住宅を購入し、民泊施設として活用したいというご相談が増えています。

比較的安価な中古住宅を購入し、リフォームして宿泊施設として運営する方法は、空き家の有効活用という面でも魅力的です。

しかし、「住宅として使える建物」と「民泊として営業できる建物」は、必ずしも同じではありません。

物件を購入した後に、営業が難しいことが判明したり、想定外の改修費用が必要になったりするケースも考えられます。

今回は、空き家や中古住宅を購入して民泊を始める際に、事前に確認しておきたい5つのポイントをご紹介します。

1．用途地域によって営業できない場合がある

まず確認したいのが、物件の所在地と用途地域です。

民泊には、大きく分けて次の2つの営業方法があります。

• 住宅宿泊事業法に基づく民泊（民泊新法）：年間180日以内の営業
• 旅館業法に基づく営業（簡易宿所など）：営業日数の上限は原則なし

旅館業法に基づく営業では、用途地域によってホテル・旅館の営業が制限される場合があります。

一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊は、旅館業とは異なる扱いになりますが、自治体の条例によって営業できる区域や期間が制限される場合があります。

そのため、物件を探す段階で、どちらの営業方法を希望するのかを考え、所在地の規制を確認することが大切です。

2．建物が建築基準法に適合しているか

中古住宅の場合、建築当時の図面や確認済証、検査済証などが残っていないこともあります。

特に旅館業の許可を取得する場合には、建築基準法上の確認が重要になります。

住宅をホテル・旅館などに用途変更する場合、用途変更する部分の床面積が200㎡を超えると、原則として建築確認の手続きが必要です。

200㎡以下であれば用途変更の建築確認手続きは原則不要ですが、建築基準法に適合していなくてもよいという意味ではありません。

建物の状況によっては、建築士による調査や改修工事が必要になることがあります。

特に築年数の古い住宅では、購入前に建物の適法性や改修の必要性を確認しておくことをおすすめします。

3．消防設備にどのくらい費用がかかるか

民泊を始める際に、見落とされやすいのが消防設備です。

一般住宅には設置されていない設備が、宿泊施設として利用することで必要になる場合があります。

例えば、建物の規模や構造、営業形態などによって、次のような設備が必要になることがあります。

• 自動火災報知設備
• 誘導灯
• 消火器
• 非常用照明設備

必要な設備は建物ごとに異なり、既存の設備や免除要件によっても変わります。

また、設備本体の購入費用だけでなく、配線工事や設置工事、消防署への届出・検査などに費用がかかる場合もあります。

物件価格が安くても、消防設備の設置や建物の改修に多額の費用がかかってしまっては、当初の事業計画に影響します。

購入前に消防署や専門業者に相談し、必要な設備と概算費用を把握しておくことが重要です。

4．住宅宿泊事業の「住宅要件」を満たしているか

住宅宿泊事業法に基づく民泊を始める場合には、建物が法律上の「住宅」に該当する必要があります。

具体的には、台所・浴室・便所・洗面設備の4つが備わっていることに加え、一定の居住要件を満たす必要があります。

例えば、現に人が生活している住宅や、入居者を募集している住宅、所有者などが随時居住する住宅などが対象になります。

ここで注意したいのが、空き家であれば、どのような建物でも民泊の届出ができるわけではないという点です。

長期間使用されていない空き家や、宿泊専用に利用する予定の建物では、居住要件を満たすかどうか、事前に確認が必要です。

また、自治体によって必要書類や確認方法が異なる場合もあります。

5．周辺環境や運営体制も確認する

建物自体に問題がなくても、実際に民泊を運営するには、周辺環境や管理体制についても検討する必要があります。

例えば、次のような点です。

• 宿泊者の駐車スペースは確保できるか
• 近隣住宅との距離や騒音対策は十分か
• ゴミの保管・処理方法はどうするか
• 宿泊者からの問い合わせや緊急時に対応できるか
• 清掃や施設管理を誰が行うか

特に住宅街にある戸建住宅では、近隣住民への配慮が欠かせません。

また、住宅宿泊事業では、家主不在型など一定の場合に住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になります。

物件の立地だけでなく、開業後の運営方法まで考えたうえで購入を判断することが大切です。

まとめ｜空き家の購入前に民泊として利用できるか確認しましょう

空き家や中古住宅を活用した民泊事業は、比較的少ない初期投資から始められる可能性があり、魅力的な選択肢の一つです。

しかし、物件価格だけで購入を決めてしまうと、後から消防設備や建築基準法への対応に想定外の費用がかかることもあります。

購入前には、用途地域、建物の適法性、消防設備、住宅要件、運営体制などを総合的に確認することが重要です。

「この物件で民泊はできるのか」「旅館業の許可は取得できるのか」

このような疑問がある場合は、購入前の段階で専門家に相談することをおすすめします。

当事務所では、福岡県を中心に、住宅宿泊事業の届出や旅館業許可申請のサポートを行っております。

中古住宅や空き家を活用した宿泊事業をご検討の方は、お気軽にご相談ください。